哈尔滨还有没有希望?

文章正文
发布时间:2018-09-12 14:26

  来源:微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8)

  作者:樱桃

前言

今天在樱桃大房子发了哈尔滨的文章,因为后面有富力的广告,所以很多人比较反感,认为我是为了做广告,在吹哈尔滨楼市,所以我在小财女上把广告部分去掉,把原稿关于楼市的内容(被删掉的部分)发到小财女上,力求公正客观。

我说让刚需买,是建立在房价只上涨了30%左右的基础上,但后来粉丝留言告诉我,这两年哈尔滨房价除了偏远的江北大学城附近,所有的新房价格起码涨了一倍,两年内,群力哈西涨的最高,松北、香坊翻倍了,即使是偏远的平房也涨了5000-8000元/平米。

假如真的是翻倍了,那我肯定是不会建议再买的,这是我对粉丝的一个负责任的购房建议,被粉丝称为樱桃购房指南,就是翻倍止步。

为了负责起见,我在房天下随机查询了一些新房的价格走势图。

先说涨的最高的地区,群力片区,招商贝肯山,2014年8月开盘8500元/平米,三个月后降价一千,到2016年5月还保持在7500的价格,2017年涨价,目前1.7万,这个盘确实是翻倍了;群力观江国际,2012年就卖到1万了,2017年涨幅加快,从1.2万涨到1.6万,目前卖1.8万/平米,六年了,这个盘还没有翻倍,最近两年涨了50%。

哈西片区,恒大?庭,2016年11月,9500元/平米,目前价格16000,上涨70%;君贵东方瑞景,2016年1月开盘8500元,目前15000。

超前上涨的这些片区,已经翻倍的,领涨的,我同样建议你不要去追涨买了,除非你是真的很喜欢,很讲究生活品质, 非这个片区不买。

香坊片区,恒大丁香郡,7500涨到9300,最近两年上涨30%;万科招商城市之光最近一年开盘从8000涨到10000万/平米,上涨20%;华润置地紫云府从1.3万涨到1.45万/平米,上涨12%。

这种涨幅不大的片区,我觉得后面肯定会补涨,刚需买入也没风险。至于听不听随便你。这只是我个人的观点而已,反正你赚到了也不会感谢我。

松北片区,松浦观江国际,从2016年9月的6500涨到现在的1万,上涨50%;富力城,2014年精装6500涨到现在的1万,四年上涨50%。

很多人说我不分析基本面,东北的经济确实不好,跟南方没法比,而且目前增速比天津还好一点,整个北方的经济除了北京都不好,说人口流失也是事实,这些都不能否认。

但是,在ZF一手掌控的房价面前,如果想要涨价去库存,所有的基本面都是扯淡,所以之前天津房价一样可以翻倍,那些连公务员工资都发不出的三四线城市一样可以翻倍,不卖地就可以了,市场总有需求的,作为一个省会城市,对周边地级市总会有些吸引力的,有能力的可以去南方,去海南,没能力的只能留在东北,尽量在省会。

原稿

这是我第一次到哈尔滨这个城市,因为之前听闻都是诸如东北老龄化严重,也因气候寒冷,年轻人都在逃离苦寒之地,经济衰落,养老金入不敷出,投资环境恶劣等负面新闻,所以对东北印象比较差。

可能是期望值不高,给了我意外的惊喜,最让我惊讶的是,开发商告诉我,这两年来,哈尔滨新房大部分只涨了30%左右,简直让我目瞪口呆,哈尔滨人民真的太幸福了!不用受高房价的折磨!

但一种不安的气氛已漂浮在哈尔滨的上空,因为已经连续大半年没有出让过一块住宅用地了,过去多年供过于求带来的低房价,是否会因此而打破?

不过从长期来说,我并不看好哈尔滨的房价,一是经济开始走下坡路,再难以回到过去高速增长时期,二是人口流出的趋势难以逆转。

1

在哈尔滨人眼里,目前最好的区域是群力新区(行政区域属于道里区)和哈西新区(行政区域是南岗区),这两个区域内的房价涨幅也最明显,最主要是供不应求,土地出让少,新盘供给不多,因此价格涨幅较大。比如2012年群力八千多的房子,现在能涨到一万七八。

群力新区规划了大量的公园,包括前年的松花江边的外滩公园,居住的舒适度上更高,出门随处可见的公园,非常宜居,属于哈尔滨改善型群体的首选片区,对面就是有名的哈尔滨冰雪大世界,所以价格也是最贵的。

哈西那边有高铁站,更多的承载了交通枢纽的一个功能。

道外区、香坊区都是老城区,没有新地,再加上配套老旧,居住环境相对混乱一点,所以那边的价格一直没起来。

平房区,距离哈尔滨传统的主城区太远,主要集中了大量工厂在那边,没人流导入,加上平均收入水平稍差,房价上涨也很缓慢。

松北新区,是2015年12月国家批复的新区,虽然有两三年了,但是由于面积太大,人口不集中,也没有什么产业,所以房价不高,现在均价 1万左右,是因为去年万达城开业后,整个商业运营比较好,吸引了大量人气,再加上一些开发在主城区拿不到地,只能跑到松北去拿地,还有今年松北新区被国务院点名表扬,省里又要着力开发松北区,所以房价有所上涨。

如下图所示,除道外区以外,2018年相比2017年,上涨幅度均在20%。

富力江湾新城,群力新区的高端江景房,2012年开盘,当时起点就很高,高层卖到了1.68万/平米,六年过去了,现在涨到2.5万/平米,只涨了八千元一个平米,涨幅50%。

销售说买这里房子的基本上属于终极置业,因为都是两三百平米的超级大户型,绝非第一次二次买房了,对哈尔滨这个城市的消费水平来说,四五百万一套,也不是刚需级别能买得起的。本地的购房群体大概占到7成左右,还有3成是黑龙江各地级市的人来买。

哈尔滨的一位房企朋友告诉我,哈尔滨确实会很多有钱人往南方,往北京跑,但也会有很多黑龙江各地市的人往哈尔滨跑,所以哈尔滨对黑龙江还是有比较大的吸虹效应的,毕竟哈尔滨的医疗、教育在黑龙江是最好的,如果说黑龙江最后只剩一个有希望的地方,那就是哈尔滨。

不止是这个盘,我后来查数据,哈尔滨的房价确实涨的很慢,2011年到2016年期间,一直稳定在七千多,从2014年全国调控放松以来,也一直不温不火,直到2016年市场才有温和复苏。

(以下图片均来自易居哈尔滨)

根据易居统计,哈尔滨商品房均价,2016年均价为7362元/平米,2017年上涨到8450元/平米,一年时间均价涨一千左右。

哈尔滨房价真正感觉到有点涨幅,是从2017年开始,主要是多家大房企高价抢地,触动了市场的神经,带动了房价上涨,加上地铁修建,配套完善等利好,2017年下半年环比上半年上涨了9.8%,结果2018年政策调控后,房价上涨的步伐又放慢了,有种弱不禁风的感觉。

2

我们知道,任何一个城市的房价,归根结底都是由供需决定的。

如下图,哈尔滨从2010年以来,商品房每一年都是供大于求的状态,从来不会出现短缺的情况,所以价格想要大涨几乎是不可能的事,顶多是跟着材料、人工成本、货币贬值速度象征性的稳步上涨一点。

但其实哈尔滨的调控力度,相比全国一二线城市来说,真的是非常轻微。

只是为了防止投资客抛盘,才在今年5月7日起,在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平 房区和松北区)区域范围内,对新房限售三年,而且是按网签算,不是以出房产证算起,也不包括二手房,所以比较宽松。

对于限贷来说,个人首套房首付仅仅是从原来的20%涨至25%,二 套房首付则是30%-35%。并不限购。

2017年来,哈尔滨加快了去库存的速度,成交量首次突破了10万套,而且成交量相比供应量明显在加快,2018年上半年商品房成交了49819套,供给42155套,供给面积同比下降43%。

截至到今年6月底,哈尔滨累计库存还有1733万平米,库存去化周期还有18个月,时间还比较长,所以目前涨价的压力还不大,只有下跌到12个月,供给量跟不上的话,涨价的压力才会增大。

3

短期来看,哈尔滨确实存在潜在的涨价风险,我们看看土地供给量就知道。

哈尔滨今年上半年的土地供给量太少了!

2018年上半年经营性用地供应16.6万?,同比2017年上半年下降91.4%,总共供应7宗地,其中商住用地3宗,工业用地和商业用地各2宗,住宅用地为0。

主要是三环内土地供应非常短缺,所以现在开发商手里的土地储备非常紧缺。这会导致一个什么问题呢?今年不卖地,现在的库存去完以后,市场的供给量就会出现断层,供给量一旦跟不上,新房供不应求,二手房就会加速涨价,市场永远都是买涨不买跌,不管是人口流出,经济低迷,都会出现恐慌性的抢房。

哪怕到时候政府加强调控,出台限购限贷限价,加大土地供给,也会来不及,因为土地从供给到开发到预售是有一个周期的,至少是10个月,一般都是一年以上,像碧桂园那种4个月是极限,也是极个别。

这种教训在别的城市已经被验证了。所以如果下半年哈尔滨还不加大土地供给量的话,我预计明年房价的涨幅肯定会超出预期。

从2016年以后,道里、南岗两大热点区域土地供应量逐渐减少,主要因该区域内部可供经营性用地逐渐减少,若后期区域 扩容,道里将会向群力西区扩展,南岗区将会向王岗镇?谙蚍⒄埂?/p>

而现在土地供应及成交主要来源于香坊区、松北区,两 区域土地储备量相对较大,各房企争相进驻,区域未来扩展前景利好;道外区域现阶段主要以棚改为主,平房区政店主导去化库存,现阶段土地供应量较小。

上半年成交以道里(群力),南岗(哈 西)两大成熟区域为主,但该区域土地储备及商品房库存量逐渐下降,购房者可选择的项目少,在整个市场还没有大涨的时候,这种供给量少,地段又好,配套完善,又宜居的地方价格会最先领涨。涨到一定幅度涨不上去了,会跑输其他低洼版块。

4

不过从长期来说,我并不看好哈尔滨的房价,一是经济走下坡路,再难以回到过去高速增长时期,二是人口流出的趋势难以逆转。

过去哈尔滨房价上涨慢,除了长期供给量大,还有一个重要的原因,就是本地需求不足,哈尔滨稍有条件的人把钱拿到南方来买房了,财富没有留在哈尔滨本土。

其实不止是哈尔滨,整个东北都是这样,最典型的就是海南,现在已成了东北人的天下,海南限购后,又去北海,西双版纳,大理这些南方旅游城市,这几年深圳周边的惠州、中山,厦门周边的漳州厦门湾这些旅游地产,都有很多东北人买,这些退休的老年人在东北本身有房住,他们有退休金,有多年的储蓄款,有养老兼投资的需求,冬天在南方住,夏天回东北住,两地生活越来越成为常态。

我们看下哈尔滨的人口,2010年常住人口普查是1063万,比2000年增加了122.2万,平均每年增加12.2万,但2010年之后下降了。2017年常住人口1092.9万,7年增加30万,平均每年增加4万3。

常住人口的城镇化率已经达到了64.5%,已经高于我们很多省份,毕竟是老工业城市,人口的流入速度明显放缓了,未来的希望,只能继续吸虹各个地级市,但离70%的城镇化率到房地产牛市终结也不远了。而户籍人口更是持续减少。

哈尔滨人口流出的趋势可能还是难以逆转,因为气候太恶劣了,有条件的人还是会往外跑。

哈尔滨统计局在给2017年的经济做分析总结时指出,哈尔滨国企占据绝对主导地位,活力不足,民营资本向外流失,工业发展后劲不足,仍然是传统产业占主导,新兴产业占比只有百分之十几,带动作用太弱。

这是整个北方重工业城市都面临的问题,转型升级难。哈尔滨这几年发展还不错的只剩下旅游业了。

我的观点是,中短期哈尔滨房价还没有涨完,而且由于去库存至上,长时间减少土地供给,因此存在较大的上涨风险,但中央房住不炒的大棒时刻挥舞着,房价稍有上涨压力,哈尔滨进一步调控也是必然的,所以长期来说投资住宅并不保险,因此购房者需要即时见好就收。

  樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌短周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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